Bir fabrikanın değerini belirlemek, binanın metrekaresini bölgedeki ortalama satış fiyatıyla çarpmaktan çok daha kapsamlı bir çalışmadır. Fabrika arsası, üretim ve depolama alanları, idari bölümler, yapıların fiziksel özellikleri, imar koşulları, ulaşım bağlantıları ve taşınmazın bulunduğu sanayi bölgesinin piyasa koşulları birlikte değerlendirilir.
Fabrika ekspertizi, fabrika niteliğindeki bir gayrimenkulün belirli bir tarihteki değerinin; hukuki, fiziksel, teknik ve ekonomik özellikleri dikkate alınarak analiz edilmesidir.
Fabrikanın içinde üretim makineleri ve ekipmanlar bulunuyorsa burada önemli bir ayrım yapılması gerekir. Fabrika gayrimenkulünün değerlemesi ile makine ve ekipmanların değerlemesi aynı şey değildir. Değerleme kapsamı belirlenirken hangi varlıkların rapora dahil edileceği açıkça ortaya konulmalıdır.
Fabrika ekspertizi nasıl yapılır?
Fabrika değerlemesinde ilk olarak taşınmazın ne olduğu ve hangi özelliklere sahip bulunduğu anlaşılmalıdır.
Söz konusu gayrimenkul yalnızca üretim binasından oluşmayabilir. Aynı parsel içerisinde depo, idari bina, güvenlik yapıları, sosyal tesisler, yükleme alanları, açık stok sahaları ve üretimi destekleyen başka yapılar bulunabilir.
Değerleme çalışmasında bu bütünün ekonomik değer üzerindeki etkisi incelenir.
Genellikle;
- arsa ve tapu bilgileri,
- imar durumu,
- toplam parsel alanı,
- yapıların kullanım alanları,
- üretim ve depolama bölümleri,
- yapıların yaşı ve fiziksel durumu,
- yapı kalitesi,
- açık ve kapalı kullanım alanları,
- ulaşım ve lojistik olanakları,
- organize sanayi bölgesi veya sanayi bölgesi içerisindeki konum,
- çevredeki benzer sanayi gayrimenkulleri,
- taşınmazın mevcut kullanım biçimi
gibi özellikler değerlendirmeye alınır.
Ancak her fabrikanın aynı kriterlerle ve aynı ağırlıklarla değerlendirilmesi doğru değildir. Ağır sanayi üretimine uygun bir tesis ile küçük ölçekli üretim yapılan bir fabrika binasının kullanıcı profili ve piyasa koşulları farklı olabilir.
Fabrikanın konumu değerini nasıl etkiler?
Konut değerlemesinde olduğu gibi fabrika değerlemesinde de konum önemlidir; ancak sanayi gayrimenkullerinde “iyi konum” kavramının karşılığı farklılaşabilir.
Bir fabrika için şehir merkezine yakınlık tek başına avantaj olmayabilir. Üretimin niteliğine göre otoyol bağlantısı, limana ulaşım, ana ulaşım arterlerine mesafe, ağır vasıtaların tesise giriş çıkış imkânı ve çevredeki sanayi altyapısı daha önemli hale gelebilir.
Örneğin düzenli tır girişinin gerekli olduğu bir üretim tesisinde dar yollar veya yetersiz manevra alanları taşınmazın kullanımını etkileyebilir.
Bu nedenle fabrika ekspertizinde konum yalnızca harita üzerindeki adres olarak değerlendirilmez. Tesisin yaptığı veya yapılabilecek faaliyet açısından bulunduğu yerin sağladığı avantajlar ve kısıtlamalar da dikkate alınır.
Arsa değeri fabrika değerlemesinde neden önemlidir?
Bir fabrikanın ekonomik değerinin önemli bileşenlerinden biri üzerinde bulunduğu arsadır.
Aynı büyüklükte iki fabrika binası düşünelim. Birincisi yüksek talep gören, ulaşım bağlantıları güçlü bir sanayi bölgesinde; ikincisi ise sanayi faaliyetlerinin daha sınırlı olduğu başka bir bölgede bulunuyor olsun.
Yapıların fiziksel özellikleri birbirine yakın olsa bile toplam gayrimenkul değerleri aynı olmayabilir.
Bu nedenle fabrika ekspertizi yapılırken arsanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Arsanın yüzölçümü, geometrisi, cephe özellikleri, imar koşulları, kullanılabilir açık alanları ve bölgedeki sanayi arsalarının piyasa değerleri incelenebilir.
Özellikle arsa değeri yüksek bölgelerde mevcut yapı eski olsa bile taşınmazın toplam değeri üzerinde arsanın ciddi ağırlığı bulunabilir.
Fabrikanın kapalı alanı değeri belirlemek için yeterli midir?
Hayır.
“Fabrika 10.000 m², bölgede sanayi yapılarının metrekaresi şu kadar” şeklindeki hesap yalnızca kaba bir fikir verebilir.
Çünkü aynı kapalı alana sahip iki tesis birbirinden tamamen farklı özellikler taşıyabilir.
Bir fabrikanın üretim alanlarında yüksek tavan bulunabilirken diğerinde kat yüksekliği daha düşük olabilir. Bir tesiste geniş kolon açıklıkları üretimi kolaylaştırabilir, diğerinde mevcut yapı düzeni yeni üretim hatlarının kurulmasını güçleştirebilir.
Benzer şekilde depo alanlarının niteliği, yükleme-boşaltma bölümleri, idari alanların oranı ve açık saha büyüklüğü de kullanım değerini etkileyebilir.
Bu nedenle kapalı alan önemli bir veridir ancak tek başına değer değildir.
Fabrika binasının fiziksel özellikleri nasıl değerlendirilir?
Sanayi yapılarında binanın yalnızca yaşı değil, mevcut kullanım ihtiyacına ne ölçüde cevap verdiği de önem taşır.
Değerleme sırasında yapı sistemi, yapı kalitesi, bakım durumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar incelenebilir.
Üretim alanlarının yüksekliği, kolon aralıkları, zemin özellikleri, yükleme alanları ve farklı bölümlerin birbirleriyle bağlantısı da tesisin işlevselliğini etkileyebilir.
Örneğin modern üretim için yetersiz kalan eski bir yapı ile güncel üretim ihtiyaçlarına uygun tasarlanmış bir sanayi tesisi, aynı büyüklükte olmasına rağmen piyasada aynı talebi görmeyebilir.
Bununla birlikte her teknik özellik doğrudan belirli bir oranda değer artışı veya azalışı oluşturmaz. Etki, fabrikanın kullanım amacı ve piyasadaki alternatiflerle birlikte değerlendirilmelidir.
Fabrika ekspertizinde imar durumu incelenir mi?
Evet.
Fabrikanın mevcut kullanımı kadar, bulunduğu parselin hukuki ve planlama koşulları da önemlidir.
Parselin kullanım fonksiyonu, yapılaşma koşulları ve mevcut yapıların hukuki durumu değerleme açısından incelenmesi gereken konular arasındadır.
Özellikle mevcut yapılaşma ile resmi kayıtlar arasında farklılık bulunması halinde bunun değerleme üzerindeki etkisinin ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.
Bir sanayi tesisinin mevcut durumda aktif olarak kullanılıyor olması, taşınmazla ilgili bütün hukuki ve imar koşullarının otomatik olarak uygun olduğu anlamına gelmez.
Bu nedenle fabrika satın alma veya yatırım kararlarında yalnızca tesisin fiziksel görünümüne bakılması yeterli değildir.
Fabrika ekspertizinde emsal karşılaştırması nasıl yapılır?
Sanayi gayrimenkullerinde karşılaştırılabilir emsal bulmak, konut piyasasına göre daha zor olabilir.
Aynı bölgede yüzlerce birbirine benzeyen daire bulunabilirken fabrikalar çoğu zaman kendi üretim ihtiyacına göre geliştirilmiştir.
Bu nedenle karşılaştırma yapılırken yalnızca toplam satış fiyatına veya metrekare fiyatına bakılmaz.
Emsal olarak değerlendirilen tesislerin;
konumu, arsa büyüklüğü, toplam kapalı alanı, yapı özellikleri, yaşı, kullanım biçimi, ulaşım olanakları ve sanayi bölgesi içerisindeki konumu gibi farklılıkları dikkate alınmalıdır.
Ayrıca internette görülen ilan fiyatlarının gerçekleşmiş satış fiyatı olmadığı unutulmamalıdır.
Bir fabrika uzun süredir yüksek bedelle satışta olabilir. Bu durum söz konusu fiyatın piyasa tarafından kabul edildiğini göstermez.
Bu nedenle piyasa verilerinin kaynağı ve güvenilirliği fabrika değerlemesinde özellikle önemlidir.
Fabrika içindeki makineler ekspertize dahil midir?
Burada raporun kapsamı belirleyicidir.
Fabrika gayrimenkulünün değerlemesi ile fabrikadaki makine ve ekipmanların değerlemesi farklı çalışma alanlarıdır.
Sermaye Piyasası Kurulu da sermaye piyasası mevzuatı kapsamında gayrimenkul dışındaki varlıklar ile makine ve ekipmanların değerlemesine ilişkin ayrı yetkilendirme esasları ve yetkili kuruluş listeleri düzenlemektedir.
Dolayısıyla bir fabrika için ekspertiz talep edilirken “fabrikanın değeri” ifadesinin neyi kapsadığı baştan netleştirilmelidir.
Yalnızca arsa ve yapılar mı değerlendirilecek?
Yoksa üretim hatları, makineler ve diğer ekipmanlar için de ayrı bir değerleme mi yapılacak?
Özellikle büyük sanayi tesislerinde bu ayrım toplam değer açısından ciddi önem taşır.
Fabrika değerleme yöntemleri nelerdir?
Fabrikanın özelliklerine ve değerleme amacına bağlı olarak farklı değerleme yaklaşımlarından yararlanılabilir.
Piyasada yeterli ve güvenilir karşılaştırılabilir veri bulunması halinde benzer sanayi gayrimenkulleri üzerinden pazar yaklaşımı kullanılabilir.
Özel nitelikli yapılarda ise arsa ve yapı bileşenlerinin ayrıca analiz edilmesi gerekebilir. Yapının yeniden meydana getirilmesine ilişkin maliyetler, mevcut yaşı, fiziksel durumu ve ekonomik özellikleri bu tür analizlerde dikkate alınabilecek unsurlardır.
Gelir üreten gayrimenkullerde gelir yaklaşımının uygulanabilirliği de değerlendirilebilir.
Burada önemli olan her fabrikaya tek bir yöntemi mekanik olarak uygulamak değildir. Kullanılacak yaklaşımın taşınmazın niteliğine ve eldeki piyasa verilerine uygun olması gerekir.
Fabrika ekspertiz raporunda neler bulunur?
Raporun kapsamı değerlemenin amacına ve tesisin özelliklerine göre değişebilir.
Genel olarak taşınmazın tapu ve adres bilgileri, konumu, çevre özellikleri, arsa ve yapı bilgileri, mevcut kullanım biçimi, imar durumu ve değerlemeye esas piyasa verileri incelenir.
Ardından kullanılan değerleme yaklaşımı açıklanarak belirlenen değer ortaya konulur.
Buradaki temel amaç yalnızca “fabrikanın değeri şu kadardır” şeklinde tek bir rakam vermek değildir.
Değerin hangi verilere, hangi taşınmaz özelliklerine ve hangi varsayımlara dayanılarak belirlendiğinin anlaşılabilir olması gerekir.
Fabrika ekspertizi hangi durumlarda yaptırılır?
Fabrika değerleme raporuna farklı nedenlerle ihtiyaç duyulabilir.
Bir sanayi tesisinin satın alınması veya satılması bunlardan biridir. Taraflar özellikle yüksek bedelli işlemlerde talep edilen fiyatın piyasa koşullarıyla ilişkisini görmek isteyebilir.
Bunun dışında şirket varlıklarının değerlemesi, finansman işlemleri, yatırım kararları, ortaklık işlemleri, hukuki süreçler veya kurumsal raporlama ihtiyaçları nedeniyle de fabrika değerlemesi gündeme gelebilir.
SPK da fabrika niteliğindeki gayrimenkulleri sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmetine konu olabilen taşınmazlar arasında açıkça saymaktadır.
Fabrika satın almadan önce ekspertiz yaptırmak neden önemlidir?
Sanayi gayrimenkulleri çoğu zaman yüksek yatırım bedeline sahiptir ve konut gibi standartlaştırılmış ürünler değildir.
Dışarıdan benzer görünen iki tesisin kullanım kabiliyeti arasında ciddi fark bulunabilir.
Bir fabrika uygun fiyatlı görünmesine rağmen yeni üretim hattının kurulması için önemli tadilat gerektirebilir. Başka bir tesis daha yüksek bedelle satışa sunulmuş olsa da mevcut üretim düzenine daha uygun olabilir.
Aynı şekilde değer farkının kaynağı bina değil, üzerinde bulunduğu arsa olabilir.
Profesyonel değerleme bu farklılıkların tamamını tek bir özellik üzerinden değil, birbirleriyle ilişkili biçimde incelemeyi amaçlar.
Eski bir fabrikanın değeri düşük olmak zorunda mı?
Hayır.
Binanın yaşı önemli olmakla birlikte tek başına değer sonucunu belirlemez.
Eski bir fabrika çok değerli bir sanayi arsası üzerinde bulunabilir. Tesis düzenli şekilde bakım görmüş ve üretime uygun durumda olabilir. Konumu nedeniyle güçlü talep görebilir.
Bunun tam tersi de mümkündür.
Yeni inşa edilmiş bir fabrika, bulunduğu konum veya kullanım özellikleri nedeniyle piyasada beklenen talebi oluşturamayabilir.
Bu nedenle “yeni fabrika değerlidir, eski fabrika değersizdir” gibi genel bir kabul doğru değildir.
Fabrikanın gerçek değeri neden tek bir m² fiyatıyla bulunamaz?
Fabrika gayrimenkulleri birbirinden farklıdır.
Arsa büyüklüğü, yapılaşma biçimi, üretim alanlarının niteliği, konum, ulaşım olanakları, yapıların fiziksel durumu ve bölgedeki sanayi gayrimenkulü piyasası aynı anda değer üzerinde etkili olabilir.
Bu nedenle fabrika ekspertizi, basit bir metrekare hesabından ziyade taşınmazın bütün olarak incelendiği bir değerleme çalışmasıdır.
Özellikle satın alma, satış, yatırım veya kurumsal işlemler öncesinde hazırlanacak bir fabrika ekspertiz raporu; tesisin hangi özelliklerinin değer oluşturduğunu, hangi unsurların değeri sınırlandırabileceğini ve belirlenen değerin hangi piyasa verilerine dayandığını daha açık biçimde görmeyi sağlar.
Fabrikanızın arsa ve yapı bileşenlerinin incelenmesi, güncel piyasa koşullarına göre değerinin belirlenmesi veya yatırım öncesinde bağımsız bir değer görüşü oluşturulması için fabrika ekspertizi ve gayrimenkul değerleme hizmeti alınabilir.
Bu Yazıya Tepkin Ne Oldu ?
Beğendim
Efsane
Teşekkürler
İyiymiş
Hahaha !
İnanılmaz
İlginç
Hatalı
